Při prodeji či koupi nemovitosti jsou okamžiky, u kterých je právní pomoc jednoduše nutná pro naše dobro. Tak jako všude i zde platí, že vše začíná u nás a prevencí předejdeme případným problémům. Pojďme se podívat na hlavní úskalí.
Připravit si smlouvu sám nebo povolat právníka?
Dnešní doba a její technologie umožňují najít na internetu téměř cokoli, včetně vzorů různých typů právních smluv a listin, tedy i kupní smlouvy na nemovitosti a další – darovací, nájemní apod. V jednoduchých případech si často smlouvu uložíme a vyplníme sami, úředně ověříme podpisy a odvezeme či pošleme na příslušný katastrální úřad.
Postupovat tak můžeme i v ostatních případech, ale je určitě lepší, když si smlouvu necháme alespoň zkontrolovat právníkem, a to včetně vyplněného návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Doporučuji udělat to vždy u prodeje bytů či nebytových prostor, protože někdy nestačí předmět prodeje identifikovat z jednoho listu vlastnictví, ale musí se dohledat i další zápisy – například u podílů na dalších pozemcích, které prohlášení vlastníka k bytu přiřadilo. Jde mnohdy o detektivní oříšek i pro zkušeného odborníka a pro katastr je i jedno chybějící parcelní číslo pozemku důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad. Těmto návrhům musíme věnovat náležitou pozornost. I když jsou na webu katastru nemovitostí uložené formuláře včetně návodů, někdy není snadné je vyplnit, například pokud darovací smlouvou současně zřizujete i věcné břemeno, nebo když naopak potřebujete z katastru něco vymazat.
Prodat si sám nebo přes realitní kancelář?
Opět platí – internet a dnes v hojné míře i sociální sítě umožňují prodávajícím, pokud se jim do toho chce a mají na to časový prostor, aby prodej své nemovitosti absolvovali bez účasti realitní kanceláře.
Pokud zvolíte postup přes realitní kancelář (RK), vybírejte z vícero a pokud možno ne hned první, která se objeví. Ideální je dát na doporučení někoho, kdo má s nějakou kanceláří dobrou zkušenost. Není ani tak důležitá velikost a množství jejich propagací, ale vždy je to otázka profesionality, zápalu pro věc a osobní poctivosti realitního makléře. Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb., ve znění pozdějších předpisů) sice nastavil základní potřebné mantinely pro tuto profesi, bohužel praxe zatím nesvědčí o nějakém zásadním obratu k lepšímu.
Realitní makléři i kanceláře mají téměř vždy za sebou právníka, advokáta či advokátní kancelář, která pro ně připravuje konkrétní smlouvy. Realitní obchod většinou začíná podpisem smlouvy o realitním zprostředkování, která může být výhradní nebo nevýhradní. I když to tak možná na první pohled nevypadá, lepší variantou je smlouva výhradní. Protože pokud zadáte prodej více kancelářím, ty pak inzerují nemovitost na stejném prodejním internetovém portálu a někdy s různou kupní cenou. To je pro případného zájemce o koupi spíše negativní informace, která ho může odradit. Pokud tedy prodávající obdrží od RK návrh výhradní smlouvy o zprostředkování, tak vždy, zdůrazňuji vždy nechte tuto smlouvu před jejím podpisem „zkouknout“ někým, kdo má s realitním obchodem osobní zkušenost, nejlépe i právní vzdělání. S podepsanou smlouvou se toho v průběhu jejího trvání již moc dělat nedá, pokud s tím RK nesouhlasí.
Totéž platí i pro potenciální kupující, kteří obdrží od RK návrh tzv. rezervační smlouvy, na základě které již kupující posílá určitou finanční částku na „blokaci“ jím vybrané nemovitosti. Vrácení či nevrácení rezervačního poplatku či jeho započítávání RK na smluvní pokutu v případě neuzavření realitního obchodu více rozebírat nebudu, protože na toto téma bylo v nedávné minulosti napsáno a řečeno už hodně.
Moje doporučení: nechte si rezervační smlouvu zkontrolovat právním odborníkem a rezervační poplatek složte do advokátní, případně notářské úschovy.
Pokud toto všechno absolvujete, prodávající i kupující dostanou od RK návrh smlouvy kupní, případně další související návrhy – obě strany si smlouvy standardně nechávají zkontrolovat „svými“ nezávislými advokáty. Je na dohodě, který ze tří advokátů (RK, prodávající, kupující) bude schovatelem kupní ceny po dobu trvání vkladového řízení na katastrálním úřadě. Úschovu kupní ceny lze jen doporučit, schovatelem může být jak advokát, tak notář, případně i banka. Pokud advokát-schovatel současně vypracovává veškerou smluvní dokumentaci, dokáže flexibilně zapracovat speciální požadavky smluvních stran a smlouvy propojit, což notářská ani bankovní úschova příliš neumožňuje.
Současná právní úprava a kontrola advokátních úschov Českou advokátní komorou jsou už natolik přísné, že tento způsob ochrany kupní ceny lze považovat za dostatečně bezpečný.
Na co si ještě dát pozor?
Samozřejmostí je kontrola listu vlastnictví konkrétní nemovitosti – něco jako její „rodný list“. Mimo jiné nám ukáže všechna omezení vlastnického práva (zástavy, věcná břemena, předkupní práva, předběžná opatření, exekuce, duplicitní vlastnictví apod.). Pokud něco takového objevíte, zpozorněte. Téměř vše se dá vyřešit, ale pokud nejste realitní profesionál, investor či nemovitostní právník, takovou nemovitost bez odborné konzultace nekupujte. Stává se, že zapsaná omezení už nejsou hmotně realizovaná, ale nikdo nepožádal katastrální úřad o jejich vymazání (on sám to udělat nemůže). Například když jde o věcné břemeno bydlení pro někoho, kdo již zemřel, zástavní právo pro pohledávku, která již byla zaplacena, apod.
Pokud je předmětem koupě rodinný dům či rekreační chata, zkontrolujte si i snímek pozemkové mapy a případně ho porovnejte s ortofotem na internetu, abyste si ověřili, že zápis na listu vlastnictví odpovídá reálnému stavu nemovitosti. Sledujte hlavně výměru plochy zastavěné domem (zda nemá přístavbu bez povolení), jestli zde není garáž, kůlna, která v katastru nemovitostí chybí.
Za velice důležité považuji nahlížení do územního plánu obce, v níž se nachází kupovaná nemovitost, a to zejména v případě koupě stavebního pozemku. Pokud pozemek není v zastavitelném území obce, legálně na něm nic nepostavíte. Ale pozor, i v zastavěném území obce jsou plochy nezastavitelné stavbou domu či chaty, jako třeba veřejná prostranství, parky, hřbitovy. Samostatnou kapitolu tvoří povodňové zóny (v aktivní zóně nelze stavět), území chráněná z důvodu ochrany přírody (národní park, CHKO, přírodní rezervace), ochranná pásma dopravních a energetických staveb, OP vodních toků. Takže nestačí jen navštívit stavební úřad, ale i další příslušné orgány a instituce.
U územního plánu bych zdůraznila ještě jednu věc – schválený územní plán lze samozřejmě měnit, a počítejte s tím, že může být schválen i zcela nový. V praxi se občas děje, že se ze stavebního pozemku náhle stane veřejná zeleň či jiná nezastavitelná plocha nebo vám výstavbu podmíní vypracováním územní studie apod.
Moje doporučení: Pokud vlastníte v dané obci nějakou nemovitost (netýká se bytů a nebytů), průběžně si kontrolujte úřední desku obce, zda nedochází ke změnám. I o změně územního plánu se totiž dozvíte pouze na ní. Dokud není schválený, máte jako vlastník nemovitosti možnost obrany. Pokud už schválený je a bez vaší účasti, můžete pouze na své náklady zpracovat změnu plánu, ovšem bez záruky, že ji obec odsouhlasí.
JUDr. Alena Buriánová,
advokátka s dvacetiletou praxí v realitách
Výše uvedený text obsahuje zkušenosti, postřehy a názory autorky, není uceleným právním návodem ani výkladem.
Advokátní kancelář
Spolehlivé řešení pro Vaše nemovitosti
JUDr. Alena Buriánová
tel.: 722 404 218
e-mail: alena.burianova@akburianova.cz
www.akburianova.cz